地产人适合干长租公寓吗

时间:2016-10-17 18:08:12   |    i森活手工屋

  有数据显示,截至2015年,国内房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元左右。据华泰证券分析,按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算,我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。可见,上万亿元的租房市场“蓝海”,足以吸引房地产开发商等纷纷“杀入”。

  开发商虽然在过去的十几年中在业内驰骋,但是当其跨越到一个新的行业中时,必然会有很多新的问题要去面对,本文将会分析开发商转型长租公寓的优势与劣势,供行业内人士参考。

  本文首发于“克尔瑞咨询”,作者冯玉光;由亿欧编辑,供行业人士参考。

  地产人经常被标榜为「土豪行业」代言人,的确,全国不断攀升的房价、高大上的样板间、近几十亿的销售业绩、买地王等等,无一不给地产人打上了深深的“土豪”烙印。

  我印象深刻的是第一次拜访旭辉林中董事长,他说了三遍:地产人是富二代,大手大脚,干不了公寓。而我,曾经也是一名地产人,现如今,是一名长租公寓的创业者。今天,咱们就一起聊聊到底地产人适不适合做长租公寓。

  尴尬:玩大钱的做小事

  很多长租公寓企业的核心团队来自开发商,所以也会积极寻求和开发商合作。过去一年,我接触了Top20中有意开展长租公寓的开发商,总体印象是观望、试验阶段,一般在有闲置房产的城市公司,由营销副总或者物业公司牵头做,大致的结果是这样的:产品定位拍脑袋,设计方案不定稿,产品高大上,投资回收期长,出租去化凭感觉,为什么会这样呢?

  首先,分管领导非专职,他还要背负本职岗位的KPI,投入的精力极其有限,开发商的经理人一方面顾忌职业生涯, 不一定破釜沉舟,另一方面会 带着过往的职业习惯,不能清空重新上路,而作为曾经地产人的我,在坑里坑外折腾了三年,全身心投入公寓行业创业,天天琢磨、夜夜研究,还前赴后继地往坑里跳呢。

  其次,下面具体工作人员虽然是专职,但没有相应的职业发展路径、绩效薪酬方案,完全凭热情,凭责任心,不持续。开发商是玩儿「大钱」的,相当于生产制造,公寓是服务业,都是一些琐碎、小钱的事情。同事都干着惊天动地的大事业,自己难免慌张和孤单。

  第三,买房人基本30岁之后,而租房人基本是30岁之前,地产人不懂这些小伙伴。公寓获客基本全部在线上,开发商团队里面真正懂线上生态的几乎没有。

  第四,公寓的产品设计和装修总体是做减法。加法是顺着人性做,容易些,减法是逆着人性做,没有一点「苦难」是做不到的,我们为此也付出了大量的时间、心血和金钱;更何况,再追求逼格的开发商氛围下,谁敢把产品做的很low呢,领导以为自己不懂专业呢!

  第五,地产人习惯于一卖了之,成交思维。而公寓租出去,才是服务的刚刚开始,服务思维,转变是需要长期过程,不那么容易可以实现。

  举个例子,我想和招保万金中的某一家(虽然现在这个说法OUT啦)抱个大腿,搞些业务合作,其高管是我商学院的同学,安排战略发展部和我沟通,我想合作有点儿高度嘛。聊完之后说,这事儿属于设计营销部负责,该部门同学听说我们毛坯三房,只需要四万多装修费就可以拎包入住,感觉我太能“忽悠”,就说这事儿可以找物业公司聊聊。

  创业嘛,就是要皮厚和皮实,继续和物业公司领导汇报双方的战略协同性,这个领导听了后说:实际这事儿我们可以自己干,要不你搞个提案我看看吧。

  结果到最后,就是没有结果,这是2015年初的事情。租购并举的新政出台后,要求开发商将自持10%-15%的公寓,使得开发商不得不用心思考未来的路。

  一年半后的今天,开发商对公寓的热情高涨很多,但依然不在战略层面思考,最多算是战术的补充,如果作为开发业务的战略补充,快速去学习和推动业务展开和执行,想要跨过公寓里的「大坑小坑」,委托管理或是投资并购一家公寓创业公司,远比高薪挖能人来的更快、更实际;也许不远的将来开发商会补上这一课的。

  2014年我开始做水滴公寓,自信满满的觉得这是一个很简单的活儿,不就是找到房子、装修房子、找到租客、租掉房子这么简单的事情;一路走来,发现做公寓其实是个苦活、累活、精细活,而且想找到能够懂线上获客,又懂线下运营的人才非常稀缺,如十年前房地产的项目总经理一样稀缺。

  我们一路走来已在在选址、定位、成本控制、产品设计、去化策略、租务管理几个方面交学费,以集中式公寓为例,每套房子的学习成本不低于1万元。按照1万小时的定律,经理人需要三年半的学习时间,创业者需要两年的学习时间。我和我的团队经历从「0」到「1」的磨砺,在公寓行业中跌跌撞撞中成长,并实现了突破自我和转型成功才,所以常自诩是房地产公寓行业高复合型人。

  优势:硬技能基本没问题

  说了一大堆咱们地产人的「坏话」,估计地产人心里都添堵路!同学别急,继续往下看,最后的肯定是最重要。实际咱们地产人做公寓的优势也非常明显:

  首先,不管是买房还是租房,都是解决居住需求, 地产人对具有生活场景的居住研究,已经非常系统和深入。

  其次, 地产人有更多的资源和途径获得优质房源,毕竟房子是地产人造出来,掌握着制造的源头。

  第三, 公寓的设计管理、工程管理、招采管理对地产人来讲,太小儿科啦。

  第四,地产的金融属性,培养了地产人对租房金融的创新能力,现在开发商都大举进军金融领域,地产人也有丰富的金融资源。 在租房领域的供应链金融、消费金融的场景非常多,地产人轻车熟路。

  归纳起来说,公寓领域需要的主要技能,除互联网营销外,地产人都很擅长,但难点在于机制体制、思维习惯。也就是说,硬技能基本没有问题,但软技能不足,这软技能都是一念之间的艰苦修行。

  在经济下行、资本寒冬与房价飙升、地王频现的双重背景下,一个原本小众、不被关注的长租公寓市场,因房地产的供给侧改革和去库存,事关安居乐业和社会的长治久安,引起国家领导人和各级政府的高度重视。

  信息化或者说互联网如何改变居住,房地产公寓行业的探索虽然刚刚开始,但行业格局已经在悄悄发生变化,房地产的价值链条逐步从生产制造向流通领域转移,即从开发商向租售商转移。

  虽然地产人转型做公寓人,需要交学费、需要调整心态,但从日本和美国公寓发展历程来看,我依然看好地产人及地产商在公寓领域的主流影响力,甚至我认为,开发商是推动这个行业快速发展的主力军,并相信中国的EQR会出现在开发商阵营,成为其创新业务中的资产管理板块!